عدم النفع چیست؟ آیا عدم النفع ضر محسوب می شود؟ کدام دسته از عدم النفع ها در نظام فعلی ما قابل مطالبه هستند؟

سؤالات فوق مواردی است که بحث مفصلی را نیاز دارد ولی نگاهی اجمالی به آن ها مشخص خواهد کرد فروشنده ساختمان چه خسارتی را می بایست در صورت نرسیدن نفع به خریدار پرداخت کند.

۱ -کاتوزیان ناصر، دوره مفدماتی حقوق مدنی، اموال مالکیت،منبع پیشین، ص ۱۴ به بعد.

میان ضرر و عدم النفع تفاوت است، چه، در حالی که ضرر عبارت است از نقصی در مال یا جان یا آبرو، عدم النفع عبارت است از تغییر نکردن وضع شخص به طوری که نه چیزی از آن کسر و نه بر آن افزوده شود. ‌بنابرین‏ قاعده لاضرر به دلالت لفظی شامل عدم النفع نمی شود.^(۱)

برخی از اساتید متعقدند قاعده شامل عدم النفع مسلم می شود ولی از بین رفتن منافع احتمالی را فرا نمی گیرد ‌به این دلیل که ضرر امری است عرفی و از این روی در هر موردی باید به عرف مراجعه کرد و باید عرف خصوص آن مورد را ضرر می شمارد یا نه مثلاً هرگاه شخص محبوس صنعتگر، مهندس، پزشک یا کارگر متخصص باشد که کاری داشته و حبش او موجب بیکاری او و بیکاری او موجب عدم النفع او شده باشد بدیهی است که عرف این عدم النفع را ضرری شمارد.^(۲)

برخی دیگر از اساتید پا را از این فراتر نهاده اند و معتقدند با توجه به قابل مطالعه بودن منافع ممکن الحصول (بند ۲ ماده ۹ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری) باید گفت چنانچه منافع مورد ادعا صرفاً احتمالی بوده و زمینه و مقدمات آن نیز به هیچ وجه فراهم نشده باشد و هیچ گونه قرنیه ای بر امکان حصول آن در آینده نباشد و از شمول عنوان” منافع ممکن الحصول” خارج است و مشمول عنوان عدم النفع گردیده و در نتیجه قابل مطالبه نمی باشد.^(۳)نظرات بالا که به عنوان نمونه گفته شد به خوبی نشان می‌دهد که اطلاق تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آئین دادرسی مدنی مبنی بر قابل مطالعه نبودن عدم النفع قابل اعتماد و استناد نیست. در قرارداد پیش فروش ساختمان نیز فروشنده مکلف است در چهارچوب ذکر شده اقدام به دادن خسارت عدم النفع کند. به عنوان نمونه موردی را می توان تصور کرد که در آن فروشنده در موعد مقرر شده در قرارداد ساختمان را تحویل خریدار می‌توانند از فروشنده خسارت عدم النفع دریافت کنند.

خسارت عدم النفع در اینجا ممکن است به علت عدم استفاده خریداران از مسکن و ساختمان مورد توافق

۱-محمدی، ابوالحسن، قواعد فقه،تهران،مؤسسه‌ نشر یلدا،۱۳۷۴، ص ۱۶۶٫

۱-همان، ص ۱۶۷- ۱۶۸٫

۳-شمس، عبداله، آئین دادرسی مدنی، جلد اول، نشر میزان، چاپ دوم، بهار ۱۳۸۱، ش ۷۲۵، ص ۴۲۷

باشد. مثلاً اگر قرار بوده ساختمان در آبان ماه تحویل خریداران بشود ولی در اسفند ماه به آن ها داده شود خریداران می‌توانند مطابق عرف اجاره بها را ماهانه از فروشنده با تأخیر در تحویل مانع از انتفاع خریداران از ساختمان موضوع توافق شده است .این مورد از مواردی است که ضرر در نظر عرف مسلم می‌باشد . ولی از سوی دیگر اگر خریداران در مثال فوق عنوان کنند که اگر ساختمان در موعد مقرر تحویل می شد، آن ها می توانستند وام بگیرند و با آن وام می توانستند در فلان تجارت سرمایه گذاری کنند و سودی به دست آورند، در این حالت منافع مورد ادعا صرفاً احتمالی است و مشمول تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آئین دادرسی مدنی خواهد بود.

۳- پرداخت خسارت تأخیر در انجام متعهد

خسارت تأخیر تأدیه برای جبران ضرری داده می شود که از تأخیر مدیون حاصل شده است و همین جهت مطالبه آن با درخواست اجرای اصل دین منافات ندارد.^(۱)‌بنابرین‏ خریداران ساختمان پیش فروش می‌توانند خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد را به همراه الزام فروشنده به تحویل ساختمان را همزمان بخواهند قانون آئین دادرسی مدنی جدید درخصوص خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهد هر دو شرط را مقرر ‌کرده‌است. ماده ۵۲۰ خساراتی را قابل جبران می شناسند که بلاواسطه یا مستقیم ناشی از تأخیر در انجام تعهد باشد. ماده ۵۱۵ نیز خساراتی را که ناشی از تقصیر خوانده نسبت به ادای حق یا امتناع از آن باشد قابل جبران می شناسد.^(۱)

بر همین اساس اگر خریداران مجبور شوند به علت عدم تحویل ملک اقدام به اجاره ملی دیگر کنند در این حالت عرفاً اجاره ملک مستقیماً ناشی از عدم تحویل ملک مورد توافق است. باید توجه داشت در اینجا تعهد سازنده ساختمان تعهد به نتیجه است و صرف عدم تحویل در موعد مقرر خود تقصیر محسوب می شود و خریداران نیازی به اثبات تقصیر سازنده ندارند. تنها راه نجات سازنده اثبات فورس ماژور است.

در آخر باید توضیح داده شود خریداران ‌در مورد خسارت عدم النفع مبلغی را که ممکن بود بابت اجاره ملک خودشان عایدشان شود از فروشنده دریافت می‌کردند حال آنکه در خسارت تأخیر در انجام تعهد مبلغی را که بابت اجاره بها ملکی دیگر مجبور به پرداخت هستند را دریافت می‌کنند.

۴٫ ساخت و تکمیل بنا مطابق شرایط قراردادی

مطابق با اوصاف مذکور در قرارداد و ‌بر اساس نقشه ساختمانی بر طبق قراردادهای پیش فروش منعقد فی مابین سازندگان و متقاضیان ، مهمترین و اصلی ترین تعهد فروشنده آن است که ساختمان مورد توافق را

‌بر اساس نقشه ساختمانی و بر طبق اوصاف مذکور در قراردادهای پیش فروش ساختمان به طور معمول ، یکی از موارد قرارداد به تعهد ساخت ساختمان توسط فروشنده اختصاص دارد .

تعهد فروشنده به ساخت ساختمانی مشخص با ویژگی ها و اوصاف ذکر شده در قرارداد نشان می‌دهد تعهد فروشنده تعهدی به نتیجه است نه تعهد به سویله زیرا که به موجب قرارداد فوق فروشنده متعهد است ساختمان موصوف در قرارداد را بررطبق توافق صورت گرفته ساخته و پس از تکمیل آن به خریدار تحویل نماید البته نتیجه فوق از سوی فروشنده تضمین گردیده و فروشنده نمی تواند جز در موارد فورس ماژور و قوه قهریه از مسئولیت و تعهدات قراردادی خویش مبری شود.

ب- خریدار

مشتری یا خریدار طرف دیگر قرارداد پیش فروش ساختمان است. خریدار در قرارداد پیش فروش دارای حقوق متعددی است. می توان حقوق خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان را به دو دسته کلی حقوق عام و حقوق خاص تقسیم کرد .حقوق عام از آنجا برای خریدار ناشی می شود که قرارداد پیش فروش را بیع بدانیم. در این حالت خریدار مانند تمامی خریداران در بیع دارای یک سری حقوق خواهد بود:

-بایع می بایست مبیع را در زمان مورد توافق به تصرف مشتری بدهد به نحوی که مشتری متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد (ماده ۳۶۷ ق.م) مشتری می‌تواند درخواست الزام بایع به تسلیم مبیع را از دادگاه بخواهد.