بر همین اساس یکی از وظایف کمیته های تحریم شورای امنیت بررسی موضوع تاثیر گذاری و کارآمدی تحریم های اقتصادی می‌باشد اعمال تحریم ها به صورت پلکانی و تشدید آن ها نیز نشانگر آن است که شورای امنیت به کارآمدی و مؤثر بودن تحریم ها توجه خاصی دارد.

 

۲-۱-۳-۲- بنددوم: هماهنگی در اعمال تحریم های اقتصادی

 

بند ۴ ماده ۱ منشور، یکی از اهداف ملل متحد را بودن مرکزی برای هماهنگ ساختن اقدامات ملت ها در دستیابی به اهداف مشترک ذکر ‌کرده‌است

 

اصل هماهنگی در ارتباط با تحریم های اقتصادی از دو منظر قابل طرح می‌باشد

 

نخست اینکه یکی از شرایط موفقیت تحریم های اقتصادی شورای امنیت همکاری و هماهنگی کشورها در اجرای برنامه های تحریم می ‌باشد از این حیث ، اصل هماهنگی با اصل مؤثر بودن تحریم های اقتصادی در ارتباط می‌باشد

 

دوم اینکه عدم اقدامات گزینشی یا خودسرانه شورای امنیت، تحریم هایی که در قبال تخلفات یکسان از سوی کشورها علیه یک کشور اعمال می‌گردد و علیه کشورهای دیگر اعمال نمی شود مغایر با شرط هماهنگی می‌باشد همچنین تحریم هایی که در قبال تخلفات مشابه به صورت نابرابر علیه دو کشور اعمال می گردداصل هماهنگی را نقض خواهد کرد

 

بر این اساس ، از یکسو در استفاده از تحریم های اقتصادی ، شورای امنیت باید اصل عدم تبعیض را مراعات نموده و چنانچه شرایط و وضعیت در قضایای جداگانه مشابه بوده و اعمال تحریم اقتصادی ایجاب نماید ، به استفاده از تحریم اقتصادی مشابه مبادرت ورزد، از سوی دیگر، در اجرای برنامه های تحریم نیز تفاوتی میان کشورها مگر بر اساس شرایطی که برای موثرتر ساختن تحریم ها ضروری است قایل نشود، تحریم ها صرفا باید بر مبنای شرایط واقعی و نیز با رعایت اصل تناسب تنظیم گردد و شورا نباید بر اساس انگیزه ها و ملاحظات سیاسی عمل نماید.

 

تحریم به عنوان ابزاری در جهت تضمین اجرای قواعد بین‌المللی و نیز حفظ و اعاده صلح و امنیت بین‌المللی اساساً مشرروع است ، مگر آنکه هدف از آن اعمال فشار و سلطه بر سایر کشورها و یا مغایر با تعهدات قراردادی کشورها باشد.

 

اعمال تحریم های اقتصادی در مواردی هم که مشروعیت دارد منوط به رعایت قواعد بین‌المللی می‌باشد و تابعات حقوق بین الملل باید در اعمال تحریم های اقتصادی برخی محدودیت های حقوقی را بپذیرند در این تحقیق محدودیت های حقوقی شورای امنیت در اعمال تحریم های اقتصادی در چهار چوب فصل هفتم منشور مورد بررسی قرار می‌گیرد.

 

اما سوالی پیش از آن مطرح است که آیا شورای امنیت در انجام وظایف خود به موجب فصل هفتم مقید به موازین حقوق بین الملل می‌باشد یا خیر؟

 

به عقیده برخی صاحب‌نظران بند ۱ ماده ۱ منشور به نحوی تنظیم گردیده که دست شورای امنیت را در اجرای فصل هفتم منشور کاملا باز گذاشته و آن را محدود به موازین حقوق بین‌المللی ننموده است.

 

بند۱ ماده ۱ منشور :حفظ صلح و امنیت بین‌المللی و ‌به این منظور ، اتخاذ اقدامات جمعی مؤثر برای پیشگیری و رفع تهدیدات علیه صلح و سرکوب اعمال تجاوزکارانه یا سایر موارد نقض صلح و تعدیل یا فیصله اختلافات یا وضعیت های بین‌المللی که ممکن است به نقض صلح بیانجامد از راه های مسالمت آمیز و مطابق با اصول عدالت و حقوق بین الملل باشد.

 

این بند شامل دو جزء است جزءنخست آن به حفظ صلح و امنیت از طریق اتخاذ اقدامات جمعی مؤثر ارتباط داردو جزء دوم به حل و فصل مسالمت آمیز اختلافات مربوط می شوداز آنجا که لزوم انطباق با اصول عدالت و حقوق بین الملل تنها در جزء اخیر ذکر شده است شورای امنیت هنگامی که ‌بر اساس فصل هفتم اقدام می کند ، به موجب منشور از نظر حقوقی ملزم به رعایت اصول حقوقی بین‌المللی نمیباشد.

 

ارکان سازمان بین الملل تابعان حقوق بین الملل محسوب می‌شوند و در ایفای وظایفشان ملزم به رعایت حقوق بین الملل می‌باشند.

 

‌بنابرین‏ شورای امنیت هنگام اعمال تحریم های اقتصادی در ‌چارچوب فصل هفتم منشور، ملزم به رعایت حقوق بین الملل می‌باشد محدودیت های شورا که در تحقیق حاضر به بررسی آن پرداخته می شود، شامل اصول حقوق بین الملل عام، مقررات خاص منشور و قواعد حقوق بشر و حقوق بشر دوستانه می‌باشد

 

۲-۱-۴- گفتار چهارم:محدودیت شورا به موجب قواعد حقوق بشر^[۴۶]

 

۲-۱-۴-۱- بنداول: طرح موضوع

 

احترام به حقوق بشر و ارزش‌های بشر دوستانه از جمله محدودیت های اساسی بر حق توسل به اقدامات متقابل به شمار می رود ، افراد مقیم در یک کشور نباید ‌به این دلیل که رهبرانشان قواعد مربوط به صلح و امنیت بین‌المللی را نقض کرده‌اند، از حقوق اساسی اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی خود محروم گردند.همچنین مجمع عمومی سازمان ملل متحد در اصول اساسی حمایت از جمعیت غیر نظامی در مخاصمات مسلحانه تصریح نموده: تعهد به احترام به حقوق بشر یک قاعده عرفی حقوق بین الملل می‌باشد که با تفسیر موسع و به طریق اولی به اقدامات اجرایی غیر نظامی نیز تسری می‌یابد.

 

ملاحظات مربوط به حقوق بشر و حقوق بشر دوستانه، شورای امنیت را بر آن داشته است که به هنگام وضع مجازات‌های اقتصادی حتی الامکان آن ها را با موازین حقوق بشر و علایق بشر دوستانه منطبق نماید، مثلاً در جنگ کشور عراق و کویت شورای امنیت اقشار آسیب پذیر تر غیر نظامیا عراق و کویت همچون ، کودکان ، مادران باردار، بیماران و غیره را مورد توجه خاص قرار داده است

 

این گونه قیود استثنائی که به شروط استثنائات معافیت های بشر دوستانه موسوم گردیده اند حاکی از توجه ویژه شورای امنیت به موازین حقوق بشر در اعمال تحریم های اقتصادی می‌باشد.

 

۲-۱-۴-۲- بند دوم: حدود التزام شورای امنیت به قواعد حقوق بشر در زمینه اعمال تحریم های اقتصادی

 

پس از آنکه تکلیف شورای امنیت به رعایت موازین حقوق بشر در اعمال تحریم های اقتصادی محرز گردید نوبت به طرح این سوال می‌رسد که:

 

آیا شورا در این زمینه باید کلیه انواع حقوق بشر را مراعات نماید یا آنکه التزام به رعایت حقوق بشر، منحصر به حقوق اساسی بشر می‌باشد؟

 

در واقع رعایت قواعد مربوط به همه انواع حقوق بشر اعم از اساسی و سایر انواع حقوق بشر در اعمال تحریم های اقتصادی از سوی شورای امنیت الزامی تلقی می کند ولی جامعه بین‌المللی قواعدی را در ارتباط با حدود و طول مدت این اقدامات به منظور رعایت موازیت حقوق بشر ، وضع نکرده است. این بدان معنا است که کسانی که از اقدامات شورای امنیت آسیب می بینند، در مقایسه با کسانی که تحت تاثیر یک وضعیت فوق العاده داخلی قرار می گیرند از حمایت به مراتب کمتری برخوردار می‌باشند به منظور جبران این فقدان مسئولیت شورای امنیت پیشنهاد شده است که شورا و دولتهایی که با مجوز آن اقدام می‌کنند، اصولاً و تا حد امکان همه انواع حقوق بشر را رعایت نمایند.

 

مبنای اصلی این نظام آن است که منابع معدنی قبل از اکتشاف به هیچ کس تعلق ندارد. در نتیجه نفت و سایر منابع معدنی اموالی است که مالک خاص ندارد و شیوه توزیع آن توسط قانون مشخص و معین می­ شود. در این نظام دولت آیینی را برای تحصیل، انتقال و مالکیت منابع تعریف می­ کند. در خصوص معادن دولت قانونی را مقرر می­سازد که مالکیت معدن و حقوق و تکالیف مالک را مشخص می­ کند.^[۳۹]

 

۱-۴-۴٫ نظام حقوقی فقه شیعه در مالکیت منابع معدنی و نفت

 

در فقه، نفت و مانند آن را از معادن دانسته ­اند. در آرای فقها در خصوص نظام مالکیت معادن، به دیدگاه­ های متفاوتی برخورد می­کنیم. به طور خلاصه ‌می‌توان گفت در این زمینه سه نظر وجود دارد: نخست دخول معدن تحت عنوان انفال، دوم مالکیت عمومی معادن و سوم تابعیت مالکیت معدن از زمین ‌به این معنی که مالک زمین، مالک معدن موجود در آن نیز ‌می‌باشد.^[۴۰]

 

۱-۴-۵٫ نظام حقوقی مالکیت نفت در ایران

 

به نظر می­رسد اولین مقرره قانونی که در خصوص حق بهره ­برداری از معدن به ویژه نفت در ایران وضع شد، ماده ۳ قانون معادن مصوب ۱۶/۱۱/۱۳۱۷ باشد. به موجب این قانون حق استخراج معادن نفتی در انحصار دولت قرار گرفت. سپس به موجب بند آخر ماده ۱ وبند ج ماده ۲ قانون معادن مصوب ۲۱/۲/۱۳۳۶ تصریح شد که مالکیت معدن نفتی مطلقا متعلق به دولت است.

 

­قانون نفت مصوب ۸/۵/۱۳۵۳ در ماده ۳ مقرر نمود که منابع نفتی ایران ملی است، ‌به این معنی که مالک این منابع ملت ایران است و دولت به نیابت از ملت اعمال این حق را از طریق شرکت ملی نفت ایران انجام می­دهد. در ماده ۲ قانون نفت سال ۱۳۶۶ منابع نفتی کشور جزء انفال و ثروت­های عمومی شمرده شد و طبق اصل ۴۵ قانون اساسی در اختیار حکومت اسلامی قرار گرفت. اگر چه ممکن است واژه ثروت­های عمومی در ماده ۲ قانون مذبور این احتمال را به وجود آورد که قانون‌گذار انفال را معادل مشترکات عامه دانسته است، اما بلافاصله در عبارت بعدی تأکید می­ شود که: ” اعمال حق حاکمیت و مالکیت نسبت به منابع و تأسیسات نفتی متعلق به حکومت اسلامی است که بر اساس مقررات و اختیارات مصرح این قانون به عهده وزارت نفت است. “

 

­به نظر می­رسد که تا قبل از قانون اساسی سال ۱۳۵۸ دو تعریف در خصوص مالکیت نفت در نظام قانونی وارد شده است. در دوره نخست و بموجب تعاریف ارائه شده در قوانین سال عای ۱۳۱۷ و۱۳۳۶ مالکیت نفت مطلقاً متعلق به دولت شمرده شده است. سپس در دوره دوم و ما بین سال­های ۱۳۵۳ تا ۱۳۵۸ به موجب تعاریف قانونی عبارات قانون‌گذار در معرفی مالک مخازن نفتی تغییر نمود وملت ایران به عنوان مالک این مخازن معرفی شدند. هر چند این تعریف قانونی با برخی آرای فقهی که قایل به اباحه عام در برداشت از معدن هستند نزدیک است ولی به نظر می­رسد در همان دوره زمانی هم، در عمل بیشتر آثار و احکام انفال در خصوص معدن نفتی اجرا شده و نیت خاصی در این تغییر عبارت قانون گذار نهفته نبوده است.

 

مفاد این قانون در قانون نفت سال ۱۳۶۶ نیز تکرار شد ولی آثار این تغییر ماهیت قانونی در رویه ­های بعدی چندان تاثیر محسوسی نداشت زیرا در صورتی که این منابع جزء انفال باشد به نیابت از امام در اختیار ولایت فقیه است، در حالی که بعد از انقلاب و حتی بعد از تصویب قانون سال ۱۳۶۶ درآمدهای نفتی باز هم به حساب درآمدهای عمومی دولت واریز شد.^[۴۱]

 

۱-۴-۶٫ نظام مالکیت و حاکمیت بر نفت در بیانیه­های سازمان ملل (اصل حاکمیت ملت­ها بر منابع طبیعی)

 

در ۲۱ دسامبر سال ۱۹۵۲ مجمع عمومی سازمان ملل بیانیه شماره ۶۲۶ را صادر نمود که به موجب آن مقرر شده بود که: “حق ملت­ها در استفاده و بهره ­برداری از ثروت­های ملی و منابع طبیعی جزء لاینفک حاکمیت آنان است.”

 

ده سال بعد در ۱۴ دسامبر ۱۹۶۲ در هفدهمین نشست مجمع عمومی سازمان ملل بیانیه ۱۸۰۳ صادر شد که بموجب آن حاکمیت دائمی ملت­ها بر منابع ملی^[۴۲]آنان تثبیت شد. این بیانیه مقرر می­داشت: “حق حاکمیت دائمی ملت­ها بر ثروت­ها و منابع ملی آنان باید در راستای منافع ملی و رفاه مردم دولت مربوطه اعمال شود.”^[۴۳]

 

فصل دوم:

 

اصول و تفسیر و تعدیل قراردادهای نفتی

 

 

 

گفتار اول: اصول حاکم بر قراردادهای بین ­المللی

 

۲-۱-۱٫ حاکمیت دولت بر منابع طبیعی

 

به دنبال ظهور نهضت­های آزادی بخش و ضد استعماری در دولت‌های مختلف جهان و خودمختار شدن بسیاری از آن ها به خصوص پس از جنگ دوم جهانی و آغاز جنگ سرد دولت‌های در حال توسعه درصدد برآمدند که اصل حاکمیت دائمی بر منابع طبیعی را به عنوان یکی از اصول حقوق بین ­الملل عمومی عرفی به منظور ایجاد تعادل و برابری در روابط بین ­المللی به کار برند.

 

«در واقع حاکمیت دائم بر منابع طبیعی در خلاء و تنهایی توسعه پیدا نکرده بلکه به عنوان یک وسیله و ابزار در طول یا به عنوان یک عکس العمل به وقایع سیاسی بین‌المللی به کار رفته است که در برگیرنده موارد ملی­سازی می­ شود و همچون قضیه شرکت نفت ایران و انگلیس (۱۹۵۱)، شرکت کانال سوئد (۱۹۵۶)، صنعت مس شیلی (۱۹۷۲) و صنعت نفت لیبی (۷۷ ـ ۱۹۷۶)».^[۴۴]

 

۲-۱-۲٫ اصل آزادی قراردادی(حاکمیت اراده)

 

در قانون مدنی اکثر کشورها اصل آزادی قراردادی در عین اینکه محترم شمرده شده توسط عوامل محدود
کننده ­ای کنترل می­ شود و قلمرو آن تا آنجایی است که به آزادی دیگران و همچنین به حقوق اجتماعی آسیب نرساند. اصل آزادی قراردادها به معنای نامحدود بودن اراده افراد در تنظیم و انعقاد قرارداد و تعیین آثار و شرایط آن نیست امروزه برخلاف باور و اعتقاد فرد گرایان قرن نوزدهم که حدی برای آزادی افراد قائل نبودند هیچ حقوقدانی قائل به آزادی بی حد و حصر اراده افراد نیست و قانون‌گذار برای جلوگیری از هرج و مـرج و اختلال در نظام اجتماعی و برای حفظ ضرورت­های اجتماعی برخی از محدودیت­های آزادی قراردادها ضمن مشروع و محترم شمردن اصل آزادی قراردادی برای این آزادی اراده حدود و ثغوری قائل گردیده که در همان حدود افراد آزاد هستند آن گونه که می­خواهند مبادرت به تنظیم و انعقاد قرارداد نمایند و اصل آزادی اراده دارای اعتبار مطلق نیست. مهمتـرین عوامل محدود کننده اصل آزادی قراردادها عبارتنــد از : ۱- قانون ۲- نظم عمومی ۳- اخلاق حسنه.

 

۲-۱-۳٫ اصل حسن نیت

 

عدم النفع چیست؟ آیا عدم النفع ضر محسوب می شود؟ کدام دسته از عدم النفع ها در نظام فعلی ما قابل مطالبه هستند؟

 

سؤالات فوق مواردی است که بحث مفصلی را نیاز دارد ولی نگاهی اجمالی به آن ها مشخص خواهد کرد فروشنده ساختمان چه خسارتی را می بایست در صورت نرسیدن نفع به خریدار پرداخت کند.

 

 

۱ -کاتوزیان ناصر، دوره مفدماتی حقوق مدنی، اموال مالکیت،منبع پیشین، ص ۱۴ به بعد.

 

میان ضرر و عدم النفع تفاوت است، چه، در حالی که ضرر عبارت است از نقصی در مال یا جان یا آبرو، عدم النفع عبارت است از تغییر نکردن وضع شخص به طوری که نه چیزی از آن کسر و نه بر آن افزوده شود. ‌بنابرین‏ قاعده لاضرر به دلالت لفظی شامل عدم النفع نمی شود.^(۱)

 

برخی از اساتید متعقدند قاعده شامل عدم النفع مسلم می شود ولی از بین رفتن منافع احتمالی را فرا نمی گیرد ‌به این دلیل که ضرر امری است عرفی و از این روی در هر موردی باید به عرف مراجعه کرد و باید عرف خصوص آن مورد را ضرر می شمارد یا نه مثلاً هرگاه شخص محبوس صنعتگر، مهندس، پزشک یا کارگر متخصص باشد که کاری داشته و حبش او موجب بیکاری او و بیکاری او موجب عدم النفع او شده باشد بدیهی است که عرف این عدم النفع را ضرری شمارد.^(۲)

 

برخی دیگر از اساتید پا را از این فراتر نهاده اند و معتقدند با توجه به قابل مطالعه بودن منافع ممکن الحصول (بند ۲ ماده ۹ قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور کیفری) باید گفت چنانچه منافع مورد ادعا صرفاً احتمالی بوده و زمینه و مقدمات آن نیز به هیچ وجه فراهم نشده باشد و هیچ گونه قرنیه ای بر امکان حصول آن در آینده نباشد و از شمول عنوان” منافع ممکن الحصول” خارج است و مشمول عنوان عدم النفع گردیده و در نتیجه قابل مطالبه نمی باشد.^(۳)نظرات بالا که به عنوان نمونه گفته شد به خوبی نشان می‌دهد که اطلاق تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آئین دادرسی مدنی مبنی بر قابل مطالعه نبودن عدم النفع قابل اعتماد و استناد نیست. در قرارداد پیش فروش ساختمان نیز فروشنده مکلف است در چهارچوب ذکر شده اقدام به دادن خسارت عدم النفع کند. به عنوان نمونه موردی را می توان تصور کرد که در آن فروشنده در موعد مقرر شده در قرارداد ساختمان را تحویل خریدار می‌توانند از فروشنده خسارت عدم النفع دریافت کنند.

 

خسارت عدم النفع در اینجا ممکن است به علت عدم استفاده خریداران از مسکن و ساختمان مورد توافق

 

۱-محمدی، ابوالحسن، قواعد فقه،تهران،مؤسسه‌ نشر یلدا،۱۳۷۴، ص ۱۶۶٫

 

۱-همان، ص ۱۶۷- ۱۶۸٫

 

۳-شمس، عبداله، آئین دادرسی مدنی، جلد اول، نشر میزان، چاپ دوم، بهار ۱۳۸۱، ش ۷۲۵، ص ۴۲۷

 

باشد. مثلاً اگر قرار بوده ساختمان در آبان ماه تحویل خریداران بشود ولی در اسفند ماه به آن ها داده شود خریداران می‌توانند مطابق عرف اجاره بها را ماهانه از فروشنده با تأخیر در تحویل مانع از انتفاع خریداران از ساختمان موضوع توافق شده است .این مورد از مواردی است که ضرر در نظر عرف مسلم می‌باشد . ولی از سوی دیگر اگر خریداران در مثال فوق عنوان کنند که اگر ساختمان در موعد مقرر تحویل می شد، آن ها می توانستند وام بگیرند و با آن وام می توانستند در فلان تجارت سرمایه گذاری کنند و سودی به دست آورند، در این حالت منافع مورد ادعا صرفاً احتمالی است و مشمول تبصره ۲ ماده ۵۱۵ قانون آئین دادرسی مدنی خواهد بود.

۳- پرداخت خسارت تأخیر در انجام متعهد

 

خسارت تأخیر تأدیه برای جبران ضرری داده می شود که از تأخیر مدیون حاصل شده است و همین جهت مطالبه آن با درخواست اجرای اصل دین منافات ندارد.^(۱)‌بنابرین‏ خریداران ساختمان پیش فروش می‌توانند خسارت ناشی از تأخیر در انجام تعهد را به همراه الزام فروشنده به تحویل ساختمان را همزمان بخواهند قانون آئین دادرسی مدنی جدید درخصوص خسارات ناشی از تأخیر در انجام تعهد هر دو شرط را مقرر ‌کرده‌است. ماده ۵۲۰ خساراتی را قابل جبران می شناسند که بلاواسطه یا مستقیم ناشی از تأخیر در انجام تعهد باشد. ماده ۵۱۵ نیز خساراتی را که ناشی از تقصیر خوانده نسبت به ادای حق یا امتناع از آن باشد قابل جبران می شناسد.^(۱)

 

بر همین اساس اگر خریداران مجبور شوند به علت عدم تحویل ملک اقدام به اجاره ملی دیگر کنند در این حالت عرفاً اجاره ملک مستقیماً ناشی از عدم تحویل ملک مورد توافق است. باید توجه داشت در اینجا تعهد سازنده ساختمان تعهد به نتیجه است و صرف عدم تحویل در موعد مقرر خود تقصیر محسوب می شود و خریداران نیازی به اثبات تقصیر سازنده ندارند. تنها راه نجات سازنده اثبات فورس ماژور است.

 

در آخر باید توضیح داده شود خریداران ‌در مورد خسارت عدم النفع مبلغی را که ممکن بود بابت اجاره ملک خودشان عایدشان شود از فروشنده دریافت می‌کردند حال آنکه در خسارت تأخیر در انجام تعهد مبلغی را که بابت اجاره بها ملکی دیگر مجبور به پرداخت هستند را دریافت می‌کنند.

 

۴٫ ساخت و تکمیل بنا مطابق شرایط قراردادی

 

مطابق با اوصاف مذکور در قرارداد و ‌بر اساس نقشه ساختمانی بر طبق قراردادهای پیش فروش منعقد فی مابین سازندگان و متقاضیان ، مهمترین و اصلی ترین تعهد فروشنده آن است که ساختمان مورد توافق را

 

‌بر اساس نقشه ساختمانی و بر طبق اوصاف مذکور در قراردادهای پیش فروش ساختمان به طور معمول ، یکی از موارد قرارداد به تعهد ساخت ساختمان توسط فروشنده اختصاص دارد .

 

تعهد فروشنده به ساخت ساختمانی مشخص با ویژگی ها و اوصاف ذکر شده در قرارداد نشان می‌دهد تعهد فروشنده تعهدی به نتیجه است نه تعهد به سویله زیرا که به موجب قرارداد فوق فروشنده متعهد است ساختمان موصوف در قرارداد را بررطبق توافق صورت گرفته ساخته و پس از تکمیل آن به خریدار تحویل نماید البته نتیجه فوق از سوی فروشنده تضمین گردیده و فروشنده نمی تواند جز در موارد فورس ماژور و قوه قهریه از مسئولیت و تعهدات قراردادی خویش مبری شود.

 

ب- خریدار

 

مشتری یا خریدار طرف دیگر قرارداد پیش فروش ساختمان است. خریدار در قرارداد پیش فروش دارای حقوق متعددی است. می توان حقوق خریدار در قرارداد پیش فروش ساختمان را به دو دسته کلی حقوق عام و حقوق خاص تقسیم کرد .حقوق عام از آنجا برای خریدار ناشی می شود که قرارداد پیش فروش را بیع بدانیم. در این حالت خریدار مانند تمامی خریداران در بیع دارای یک سری حقوق خواهد بود:

 

-بایع می بایست مبیع را در زمان مورد توافق به تصرف مشتری بدهد به نحوی که مشتری متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد (ماده ۳۶۷ ق.م) مشتری می‌تواند درخواست الزام بایع به تسلیم مبیع را از دادگاه بخواهد.

 

ارزش های مشخص کننده این موضوع می‌باشد که افراد،گروه ها و سازمان ها برای چه چیزهایی ارزش بیشتری قائل می باشد و ارزش ها با معیارها در ارتباط است و ارزش ها به ‌عنوان یک معیار یا استاندارد برای هدایت رفتار تعریف کرد در یک تعریف ساده ارزش‌ها به عنوان مجموعه ای از دوست داشتن ها،تنفرها،نقطه نظرات، بایدها، تمایلات درونی،قضاوت های معقول و غیر معقول،تعصبات و الگوهایی به هم پیوسته هستند که دیدگاه افراد را ‌در مورد جهان تعیین می‌کند.. (مقیمی،۱۳۸۵،ص۱۷۹) .

 

مشتری مداری:

 

رهبر و کارکنان از خواسته های مشتری و نحوه ارتباط آن ها در فعالیت های روزانه مطلع بوده و فرایندهای سازمان را در جهت کسب رضایت مشتری سمت و سو بخشند.تشخیص و تامین نیازهای مشتری جزو استراتژی اصلی می‌باشد .دلیل این موضوع،آگاهی از این نکته است که تصمیم مشتری برای خرید،حکم نهایی موفقیت سازمان می‌باشد و هدف دستیابی به رضایت بالای مشتری و وفادار ماندن او به سازمان در دراز مدت است.(شاکری،۱۳۸۲،ص۷۸).

 

سیاست های بازار:

 

تغییر در مسیرهای استراتژیک سازمان چیزی نیست که خود به خود انجام شود .برای اینکه یک استراتژی کارساز واقع شود به سیاست هایی نیاز است که به توان امور روزمره را اداره نمود.با اتخاذ سیاست حل مسئله های روزانه آسان می‌گردد و رهنمود ی ارائه می شود که می توان بدان وسیله استراتژی ها را به اجرا در آورد.مقصود از سیاست ،رهنمودها،روش ها،رویه ها،مقررات و شیوه هایی از مدیریت خاص است که برای حمایت و تقویت کارها در نظر گرفته می‌شوند تا سازمان بتواند به هدف های تعیین شده دست یابد به طور کلی سیاست ها ابزار هایی هستند که بدان وسیله استراتژی ها به اجرا در می‌آیند.(دیوید،۱۳۸۳،ص۴۳۳).

 

تکنیک های تصمیم گیری چند معیاره

 

“تصمیم گیری” یکی از مهم ترین و اساسی ترین وظایف مدیریت است و تحقق اهداف سازمانی به کیفیت آن بستگی دارد. از این رو به تکنیک های تصمیم گیری چند معیاره به عنوان یک مبحث علمی نگریسته می شود که با حل مدل‌های ریاضی در ارتباط است (موحدی و معتمدی ، ۱۳۸۹) .

 

۱-۹-۲٫تعریف عملیاتی

 

سیستم مدیریت کیفیت سیستمی است جهت تعیین خط مشی و اهداف و روش های دستیابی به آن اهداف جهت هدایت و کنترل سازمان از نظر کیفیت ، در واقع می توان گفت با مدیریت سیستماتیک کیفیت در یک سازمان می‌توانیم به بهبود کیفیت برسیم و این یعنی سیستم مدیریت کیفیت

 

سیستم در سازمان هایی بر قرار می شود که از طریق سیستم مدیریت کیفیت در جستجوی مزیتی هستند و سیستم مدیریت کیفیت می‌تواند سازمان ها را در افزایش رضایتمندی ارباب رجوع یاری دهد.

 

مزایای استقرار سیستم مدیریت کیفیت عبارتند از: کاهش هزینه ها و قیمت تمام شده – بهبود فرایند ها – طراحی بهتر خدمات – بهبود بهره وری و کارایی – تغییر نگرش – افزایش سود آوری – کاهش دوباره کاری ها و موارد دیگر

عواملی که در این تحقیق به آن ها اشاره شده است عبارتند از:

 

• مدیریت

مدیریت فراگرد به کارگیری مؤثر و کارآمد منابع مادی و انسانی بر مبنای یک نظام ارزشی

 

• پرسنل

مدیریت منابع انسانی معطوف به سیاست‌ها ، اقدامات و سیستم‌هایی است که رفتار ، طرز فکر و عملکرد کارکنان را تحت تاثیر قرار می‌دهند

 

• ساختارسازمانی

ساختار سازمانی در بر گیرنده طرح سیستم هایی می شود که به وسیله آن ها فعالیت های همه دوایر هماهنگ و یکپارچه می‌گردد

 

• ارزش ها

ارزش های مشخص کننده این موضوع می‌باشد که افراد،گروه ها و سازمان ها برای چه چیزهایی ارزش بیشتری قائل می‌باشد

 

• • – مشتری مداری

 

• تشخیص و تامین نیازهای مشتری جزو استراتژی اصلی می‌باشد .دلیل این موضوع،آگاهی از این نکته است که تصمیم مشتری برای خرید،حکم نهایی موفقیت سازمان می‌باشد و هدف دستیابی به رضایت بالای مشتری و وفادار ماندن او به سازمان در دراز مدت است

سیاست بازار

 

به سیاست هایی نیاز است که به توان امور روزمره را اداره نمود.با اتخاذ سیاست حل مسئله های روزانه آسان می‌گردد و رهنمود ی ارائه می شود که می توان بدان وسیله استراتژی ها را به اجرا در آورد

 

فصل دوم

 

مطالعات نظری و

 

پیشینه تحقیق

 

۱٫ بخش اول

 

۲-۱-۱٫ مقدمه

 

سازمان هایی که به پیاده سازی سیستم های مدیریت کیفیت روی می آورند، بنا به ضرورت واحدی به نام تضمین کیفیت را ایجاد می‌کنند تا عهده دار وظایف طرح ریزی، استقرار و بهبود سیستم مدیریت کیفیت شود.

 

وظایف گوناگونی به عهده ی این واحد گذارده می شود از ممیزی داخلی سیستم مدیریت کیفیت گرفته تا انجام فعالیت هایی مانند اقدام اصلاحی و پیشگیرانه، کنترل مستندات، بهبود مستمر و در بعضی موارد آموزش و حتی مدیریت پروژه های درون سازمانی.

 

اگر کیفیت به معنای تامین خواسته های مشتریان تعریف شده باشد، نباید تردید نمود که کسب اطمینان از کیفیت محصول یا خدمت به عمده ترین و اصلی ترین وظیفه مدیریت تبدیل خواهد شد و از سوی دیگر، توسعه و گسترش تجارت جهانی نیز در گرو حصول چنین اطمینانی از کیفیت وبه عبارتی روش های تضمین کیفیت در مراکز اقتصادی، شناسایی و تجربه گردیده و طی نیم قرن گذشته ، تجارب گوناگونی در بخش‌های مختلف صنعت و خدمات در کشورهای مختلف گرد آمده است. لذا سازمان‌ها و صنایع در کشورهای مختلف،‌ این تجربه ها را در قالب مقررات، ضوابط و استانداردهای بین‌المللی مدیریت کیفیت و سیستم‌های تضمین کیفیت عرضه کرده‌اند و بر مبنای آن ها نیز در دهه گذشته، استانداردهای بین‌المللی مدیریت کیفیت و سیستم‌های تضمین کیفیت، جایگاه ویژه ای برای خود در عرصه های مختلف اقتصاد جهانی، باز نموده اند(درکسلر^[۲] ،۱۹۷۷).

 

اندیشمندان فراوانی، نظریه های مختلفی در زمینه چگونگی دستیابی به کیفیت مطرح و آزموده اند. از آنجایی که کیفیت پدیده ای فراگیر است و نه تنها به جنبه‌های عملیاتی یک مؤسسه‌، بلکه با صنایع در دسترس، فرهنگ و جنبه‌های انسانی و اجتماعی و اقتصادی ارتباط دارد، بسته به ویژگی‌های سرزمینها و شرایط محیطی و زمانی متفاوت، تجارب و نظرات مختلفی وجود دارد.

با این حال، می توان به طور خلاصه، اصول یک سیستم تضمین کیفیت را به شرح زیر بیان نمود:

 

• • تعهد مدیریت یک مؤسسه‌ نسبت به کیفیت و میزان جذب مشتری.

 

• • تأکید بر پیشگیری به جای تشخیص نقص و عیب پس از وقوع آن.

 

• • بهبود مستمر محصول و عملیات از طریق شناسای ریشه اشکالات و انجام اقدامات اصلاحی.

 

• • تعریف و شناسایی دقیق نیازها و خواسته های مشتریان و توافق بر آن.

 

• • شناسایی فعالیت‌های مؤثر بر کیفیت و تحت کنترل درآوردن آن.

 

• • تحت کنترل درآوردن عوامل داخلی مانند طراحی، فرایندها و عملیات.

 

• • تحت کنترل درآوردن عوامل بیرونی مانند خرید.

 

• • تحت کنترل درآوردن اطلاعات، داده ها و مدارک.

 

• ثبت سوابق کیفیت برای اثبات قابل اطمینان بودن سیستم و فراهم آوردن امکان اصلاح.

۲-۱-۲٫ تعریف سیستم کنترل کیفیت